Реальная доходность квартиры в Сочи
Не будем томить и ответим на этот вопрос о доходности сразу в начале статьи, доходность как инвестиции квартиры в Сочи от 0,5 до 1,5 % в месяц от стоимости приобретенного.
Мы не будем рассматривать в данном материале комплексы и квартиры в Сочи с удалением выше 1 км от моря и так же не будем рассматривать жилье для скалолазов, типа улицы Первомайской или района Светлана.
Что взято за основу?
В оценке доходности у нас будут следующие параметры: квартиры среднего сегмента, расположенные в Центральном районе города Сочи, вторичный рынок, ремонт не хуже а-ля «икеа».
Для примера рассмотрим 2-к. квартиру площадь 45 кв.м. на улице Конституции с добротным ремонтом в ценах 2022 года — 13млн рублей.
Наш пример после небольших вложений в комфорт (белье, подушки, одеяла, новый чайник, гигиенический душ и т.д.) около 200-300 тысяч рублей.
Итого за квартиру в Сочи?
Итого: с учетом риелторов, документов, стоимости самой квартиры и дополнительных трат выходит 13,5 млн рублей за 2 комнатную квартиру в Центре Сочи площадью 45 кв.м.
Как зарабатывать на ней максимально?
Итак, после всех мероприятий данная квартира при посуточной сдаче будет в сезон сдаваться с мая по сентябрь включительно (5 мес.), с учетом разрывов в бронировании, форс-мажоров, это будет примерно 4 мес = 120 дней, берем среднюю 6 000 рублей в сутки и получаем 620 000 рублей за сезон в Сочи! Это мы не считаем оплату горничной, стирка белья, расходники и тд, что составляет не менее 10%, примерно 60 000 рублей.
Сколько получим за лето?
Окончательно за сезон 540 000 рублей.
А что дальше делать?
Дальше «несезон«, тут уже не угадаешь и мы не будем гадать, возьмем сумму которую квартира принесет в любом случае, это сдача ее в «долгосрок», в ценах 2022 года это 50 000 рублей в месяц. Итого 7 месяцев на 50 000 рублей и минус коммуналка 30 000 рублей и в итоге: 320 000 рублей за «несезон». Мы не рассматриваем фактическую сдачу квартиры в «долгосрок», ставим минимум только для правдивых расчетов.
Сколько за год?
Суммируем сезон и «несезон» и получаем 540 000 + 320 000 = 840 000 рублей в год, при начальных затратах 13,5 млн рублей.
Путем нехитрых манипуляций мы видим из этих цифр реальные 0,62% в месяц. Вот вам реалии и если их умножить на 12 месяцев, то получится, что у нашей квартиры в Сочи доходность 7,44% годовых.
Листая рекламные буклеты, часто видишь цифры от 10% и выше в месяц, делайте выводы!
А если посмотреть сбоку?
Но если рассматривать данную квартиру на отрезке времени в 5 лет, то картина предстает совсем иная, а именно: в 2017 году данная квартира стоила не дороже 7 млн рублей и если взять за старт эту цифру в истории, а цену на аренду практически не изменились с того времени.
Инфляция есть?
С 2017 года квартира подорожала в 2 раза, а значит по году надо прибавить 20% прибыли и тогда получается типа 27,44%.
Мы понимаем, что среди вас много экономистов и других различных обученных и умных людей, прошу не бунтовать и не подкалывать, цель данного материала показать реальность, а что как посчитать и умножить, то мы не сомневаемся, что каждый сделает сам и намного правильнее чем тут.
Вишенка на торте?
Но вишенка на торте есть! Это вопрос управления процессом, тут множество вариантов, но делятся на 2 части: самостоятельно (нужно жить в Сочи) выполняете процесс (сдаете сами, рекламируете, контролируете горничную и сантехников и т.д. и т.п.) или нанимаете стороннего человека (управляющего). Первый вариант требует отдельного освещения, как в прочем и второй. Мы остановимся на одной маленькой детали — управление стоит денег и на сегодняшний день это 25-30% от прибыли. Как-то так…
А как 1,5% получается и кого?
Почему в начале данного материала 0,5 — 1,5 % в месяц доходность квартиры в Сочи, а по факту 0,62%, потому что остальное это уже называется бизнес (выше описанное не бизнес, это просто сдача квартиры), выше этой цифры можно в 2 раза, но это нужно знать и уметь, в следующих материалах мы будем рассматривать и данные вопросы.
На данном все, думайте, Ватсап и Телеграмм в разделе контакты.